武蔵小杉 地価。 台風19号で、武蔵小杉のタワーマンションの実勢価格は下落しますか?

台風19号で、武蔵小杉のタワーマンションの実勢価格は下落しますか?

武蔵小杉 地価

総合:タワマン乱立で痛勤地獄が常態化。 隣の元住吉にでも住んでなさい• 治安:川崎区よりは悪くないけど良いとも思えない• 家賃:タワマンバブルで地価がうなぎのぼり。 都内でもないのにあり得ない。 川崎区港町の「リヴァリエ」と要比較• 買物:タワマン住民はグランツリー、ららテラス、フーディアム、旧住民はヨーカドーと住み分けされている• 食事:タワマン住民はグランツリーのお高い飲食店でディナー、旧住民はセンターロード小杉の居酒屋に溜まる• 外人:多国籍エリアの川崎区よりは少ない感じがします• 文教:法政大学第二中・高等学校• 医療:日本医科大学武蔵小杉病院• 交通:東急東横線・目黒線、JR南武線・横須賀線• 災害:2019年の台風19号水害での汚水逆流騒動は永遠に語り継がれる 工場地帯にタワマンバブルが弾ける街・武蔵小杉、人大杉 川崎駅から北西に約6キロ、東京都心から南西に約15キロ、川崎市中原区に位置する「武蔵小杉」。 昭和の時代は沢山の工場が立ち並ぶ、川崎市ならではのガチ工業地帯だった街だったが、首都圏一極化の波に乗って立ち退いた工場跡地にボコボコタワーマンションが建設されまくり、見栄っ張りの小金持ち新住民がわさわさ増殖しまくった事で急激に変化した街の代表格となった。 オサレ度数高すぎのアッパー路線である東急東横線で特急に乗ると渋谷まで13分、おスイーツタウンの自由が丘まで4分という地の利の良さ。 さらに川崎市内の労働者運搬線である南武線が交差し、さらに2010年に新設された横須賀線ホームのお陰で都内のどの場所にも行きやすくなったと「武蔵小杉最強伝説」を主張する人々もいるが、決して全ての住民が手放しで万々歳な訳ではない。 その理由の一つとして、新しい横須賀線ホームにおける「通勤ラッシュ」が年を追うごとにどんどん酷くなっている事が挙げられる。 武蔵小杉駅周辺には2020年2月現在12棟もの超高層タワーマンションが建てられ、横須賀線ホーム開業から数年で利用者が急増、毎朝の通勤時間帯にはホームに客が入り切らずに改札の外まで行列が出来るのが常態化している。 サラリーマンが多く利用する東京・品川方面に直接行くにはここから乗るしか方法がない。 一方、同じ駅とは思えないくらいに長い連絡通路を介して行く事になる南武線ホームも川崎駅方面にしか行けない上に6両編成の短い車両しかないので、通勤ラッシュを捌けるほどのキャパシティも無いのが現状。 タワマンをホイホイ買って住むような小金持ちカッペ住民には「JR東日本」しか眼中にないので意外に見落とすのだが、頭の上を走る東急線は目黒、三田(田町)、内幸町(新橋)、大手町(東京)に伸びる都営三田線直通「東急目黒線」の車両も走るのだから、多少時間が掛かるのが面倒でもそっちも使って欲しい。 そりゃ買った人間にとってはたいそうな優越感が得られる代物だろうが、そもそも販売価格が7000万とか8000万といったボッタクリ相場というのがいただけない。 まだ都心の佃島や勝どきあたりでその値段なら理解もできるが、ここは川崎市なんですよ?まさか多摩川の対岸の田園調布あたりを指差して「田園調布の近くに住んでるのよ、ウフッ」だなんて、田舎の実家の家族に自慢こいているのだろうか。 しかしそんな浮かれポンチなタワマン新住民を快く思っていないのが、はるか昔の工業地帯だった頃からこの地で暮らしては「センターロード小杉」あたりで呑んだくれている小杉旧住民の方々。 「ムサコマダム」なんてアホな言葉がまかり通る現状をどう思っているのだろうか。 何がムサコだ、小杉は小杉だろうが、と愚痴の一つもこぼしたくなるもの。 ちなみにまちBBSの武蔵小杉スレあたりを見ていると延々と「武蔵小杉をコスギと呼ぶかムサコと呼ぶか問題」で住民同士がいつまでも荒れているので、まあなんとも、豊洲スレに通ずる痛々しい感じなんですが。 住民急増のせいで駅も混むわ、待機児童問題も酷いわで、結局大変な事になっている。 乱開発のツケはあらゆる形で将来的に住民に回ってくるわけで、開発を主導した川崎市にも批判の矛先が向いているのである。 そもそもこれだけの大量のタワーマンションが多摩川からそう遠くないこの地域に林立しているというだけでも、年がら年中異常なビル風に晒され、特に冬場の寒さには堪えること必至。 それにタワマン住民はそれなりに裕福な層が住んでいるのだろうが、住民の質までは良いとは言い切れない。 決して忘れてはならない、ここは川崎市なのだ。 自称「ムサコマダム」の購買欲をそそる無駄にお高い食い物屋やショッピングモールが入居している街のランドマーク的商業施設「グランツリー武蔵小杉」。 2014年開業以来、武蔵小杉を「住みたい街ランキング」の上位に押し上げているオサレ成分の高い施設ではあるが、タワマン乱立で地価がうなぎのぼりになっている武蔵小杉にあえて住まずとも、一駅離れた新丸子や元住吉を住む場所として選ぶ人々も最近では多くなっている。 「バカと煙は高い所へ登る」を地で行く人々が選ぶ街、それが今の武蔵小杉なのだ。 そもそもタワマン街自体が低湿地帯に作られた工場の跡地で、その一部は河川跡でもある。 多摩川から溢れ出た水が下水道を伝い逆流し武蔵小杉のタワマン街に一斉噴出。 一部のタワーマンションで地下が浸水し、電力供給がストップ。 部屋の電気はもちろんのこと、エレベーターも停止、ポンプ操作の上下水道までもが停止したことで、特に上層階ではトイレの水が流せず、住民が用便を済ませる事もできない状態に。 特に被害の大きかった某タワーマンションではしばらくしてから非常用電源が設置され、最低限の電力が確保されたりもして、普段どおりの日常生活に戻れたのにそれほど期間は要しなかったようだ。 だが、そうした事態がセンセーショナルに報道されると生み出されるのが「風評被害」というやつである。 武蔵小杉のタワマン街は「資産価値が暴落」するとの一部報道もあり、せっかく大枚はたいてタワマンの一室を購入した「勝ち組」な方々はこの先も延々と苦汁を舐め続けることになりそうだ。 その他、武蔵小杉駅周辺の写真集 タワマン乱立で人口爆増の武蔵小杉だが、まだまだ懲りずに建設中のタワマンあり。 これで合計12棟 相鉄・JR直通線が乗り入れる先もまた武蔵小杉。 スカ線ホームの駅名表示板が尚更カオスな事態になってしまった。 通勤リーマン達はこの沿線で地獄を見るぞ… 乗り場を間違えた時の絶望感は首都圏ナンバーワンの武蔵小杉駅。 東急寄りの南武線側の改札に行くと横須賀線ホームまで「約10分ほどかかります」 通勤ラッシュ時には入場規制が度々かかるJR武蔵小杉駅新南改札も汚水逆流の被害を受け改札機故障。 数日間封鎖された タワマン街の被害ばかりが強調されたが、上丸子山王町付近、南武沿線道路沿いの住宅街も浸水被害が酷かった オールド小杉住民の溜まり場「小杉センターロード」が今の武蔵小杉に残る数少ない良心。 下町オヤジ御用達。 これがいつもの川崎スタイル ニュータンタンメン本舗と並ぶ土着武蔵小杉民のソウルフード「ラーメン丸仙」 あと、武蔵小杉がらみの何か.

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武蔵小杉でなぜ浸水が?地価やタワマンの価格は下がる?台風被害まとめ

武蔵小杉 地価

武蔵小杉のタワーマンション、 停電の復旧はまだまだ先らしい。 資産価値も下がりそうだな・・・ 記事に出てる。 浸水被害が相次いだ川崎市中原区ではタワーマンションで配電設備が故障して停電し、今も復旧していないところもある。 【写真特集】台風19号 15日の様子 甚大被害明らかに 浸水件数が約720件と最も多かった中原区。 武蔵小杉地区のタワーマンション(47階建て)で配電施設が浸水した。 多くの階で停電が発生し、エレベーターや水道が使えない状態になった。 市によると、東京電力が関係する設備は復旧したと連絡があったが、全館が復旧するめどは不明という。 18日は玄関に電気設備業者などの車両が止まり、住民の出入りはほとんど見られなかった。 yahoo. 最も大きな爪痕が残った福島県を筆頭に連日報道が続いているが、首都圏では武蔵小杉のタワーマンションがいろんな意味で注目を集めたようだ。 不動産業界に身を置く筆者は以前、「武蔵小杉のタワマン購入は検討を要す」と記したことがあるが、改めて今回の状況を考察してみる。 タワマンゆえのネガティブワードが拡散 現在も武蔵小杉では「台風の影響で停電や断水が続いている」との報道がある。 今回、武蔵小杉エリアには確かに水害はあった。 あれだけの雨水が流れ込めば、排水不良地域でなくとも一時的に水が停滞することは避けられず、低い部分から浸水していくのは極めて自然なこと。 そこにあるマンションや店舗ではホールやエントランスが浸かってしまうし、地下空間があればもちろんそこが真っ先に沈んでいく。 一軒家であれば、駐車場はもちろん、玄関や居間まで水は昇ってきたであろう。 戸建ての排水でも、周辺や前面の本下水が過剰に流れていれば、宅内側からの排水はなされず、最悪は溢れてしまうだろう。 事実としてはそれだけだ。 違ったのは、ただその現場がタワーマンションだったということである。 住人たちがスポーツジムやパーティールームといった贅沢な設備を利用しているという妄想は独り歩きしがちで、加えて、ここ10年ほど大規模な建築ラッシュが続くなかでも注目を集めたエリアであったゆえに、ここぞとばかりにネガティブワードが発信・拡散されたのだろう。 「停電時、エレベーターが使えなくなる」 「災害時、水も出なくなるしトイレも使えなくなる」 このようなことは賃貸でも購入でも、低層でも高層でも関係なく起こりうるリスクだ。 それを「タワマンだから」「やっぱり武蔵小杉は…」と叩くのは滑稽でしかないのだが、資産として物件を保有する場合に、全く無関係の第三者によって風評被害を受けて、その価値が目減りするリスクにさらされる状況は穏やかではない。 武蔵小杉の資産価値は下がるのか? ネットを中心に「これで武蔵小杉の資産価値は下がった」との声があがっている。 だが、今回の件で武蔵小杉の資産価値は本当に下がるのだろうか? 資産価値をどう捉えるかにもよるのだが、その時期の売却価格という観点で見れば、台風19号に起因する一連の災害の影響を少しも受けないことはないだろう。 新築時の販売価格は、土地を含めた建築費に宣伝広告費と利益を乗せるだけで決まるのに対し、値札・正価のない中古不動産の販売(売却)価格というのはやや特殊である。 周辺の成約事例を参照し、事例が少なければ類似物件から引用して査定価格が算出されるのだ。 しかもこの査定額はあくまで計算ではじき出されたものに過ぎず、最終売却価格となることは稀であり、需要と供給の落ち着く地点、つまりは個別のやり取りを経て決まっていく。 今回被災した物件を査定した場合、恐らくは最初の時点である程度はマイナスを加味することが予想される。 しかし大幅な値崩れは仲介業者の手数料の低下に直結するし、高額物件の宝庫である地域で、自ら周辺相場を崩すことは望まないであろうから、大幅なマイナス査定をするとは思えない。 これが売り出す側のスタンスであろう。 一方、ネットにあがる情報の真偽はともかく、ネガティブなものに不安を抱くのが購入層の真理。 そう考えると、多少なりマイナスに働くことは予想される。 だが売り出しに対して問い合せや反響のあった人たちが今回の件をつついてくることを見越して対応策を用意し、相場を底支えする力が働くのではないだろうか。 今回の災害で高まったのは、「武蔵小杉のタワーマンション」に対してではなく、単に「タワーマンション」という高額商品への負のイメージと不信感ではないか。 しかし繰り返しになるが、そのほとんどが想定されるものばかりであったし、停電への対策として非常用電源が用意されているタワーマンションも多数ある。 各設備が正常に作動したか、搭載設備で容量が足りたのかなどの課題は残るが、いずれにせよマンションの供給サイドは、弱点を克服した商品を作り、それを売り文句にして展開するだろうし、住人たちはこれを機に管理組合として管理会社と連携して何かしらの対策を打っていくことは間違いない。 だから、もしあなたがタワーマンションというものに魅力を抱いてるのであれば、決して幻滅せずに、今後の見直された物件の供給を待ってみてはいかがだろうか。 或いは各種防災設備に注目して探しなおしてみるいい機会かもしれない。 総合開発ができていないことが影響か… 筆者が以前、武蔵小杉エリアのタワーマンションの課題として挙げたのは、過剰とも言える常設設備がある物件、価格差があり過ぎて入居者の経済(観念)格差が大きすぎる物件、そして周辺地域の開発が単発的であるという3点。 だが、武蔵小杉エリアのタワーマンション全体を否定するものではなかった。 この中で今回は、3点目の総合開発が出来ていないことが少なからず影響したと思っている。 駅前に限らず広範囲の開発行為の際には、ばらばらに建築させては総合的な街の機能や安全性が確保できないということだ。 現代は、SDGsという「持続可能な開発」目標を世界が掲げる時代である。 この武蔵小杉駅前の規模の開発であれば、大手数社が連携したうえで、少なくともどこか一社が旗振り役となって、安心安全・健康快適で持続可能なまちづくりを描く必要がある。 それが出来なかった、それを呼び込めなかったことは実に残念である。 しかし、今後は周辺の既存の街並みと融和しながら、今からできる安心安全なまちづくりに、住民と行政の一体となっての取り組んでいくだろう。 それを考えると、筆者が指摘した課題を克服する日も近いのではないだろうか。 <文/古川博之進> 【古川博之進】 タワマンに住む会社員。 不動産業、マンション理事長の経験を元に主に不動産業界のテーマを執筆。 年100回開催経験から合コンネタも扱うが、保護猫活動家の一面も持ち合わせている。 日刊SPA! yahoo.

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武蔵小杉駅の地価相場

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Index• 1.武蔵小杉はどんなところ?魅力を徹底解説 武蔵小杉駅は、神奈川県川崎市中原区です。 「ムサコ」の愛称で親しまれています。 JR南武線• JR横須賀線• JR湘南新宿ライン• 東急東横線• 東急目黒線 上記の乗り入れ路線が5つあります。 ここ3年間、住みたい街ランキングでトップ10入りしている武蔵小杉の1番の魅力としてはやはり 「アクセスの良さ」です。 駅名 所要時間 路線名 東京 17分 JR横須賀線 品川 10分 JR横須賀線 新宿 22分 JR湘南新宿ライン 渋谷 13分 東急東横線 /16分 JR湘南新宿ライン 池袋 27分 東急東横線 /28分 JR湘南新宿ライン 横浜 12分 JR横須賀線・JR湘南新宿ライン /15分 東急東横線 川崎 8分 JR南武線 上記の表のように、主要な駅へ乗り換えなしで行けるアクセスの良さが武蔵小杉の1番の魅力です。 1-1 中原区にある駅と路線 中原区は武蔵小杉駅の他に、• 武蔵新城駅 南武線• 武蔵中原駅 南武線• 向河原駅 南武線• 平間駅 南武線• 元住吉駅 東急東横線・東急目黒線• 新丸子駅 東急東横線・東急目黒線 の上記6つの駅があります。 先程記載した5つの乗り入れ線で行き来が可能です。 1-2 武蔵小杉駅周辺の環境・施設紹介 まず、武蔵小杉駅の周辺スポット3選を以下で紹介していきます。 京浜伏見稲荷神社• 丸子山王日枝神社• 等々力陸上競技場 などがあります。 では、周辺環境がどうなっているのか以下にまとめました。 また、周辺には保育施設もたくさんあります。 そのため、共働きで子育てする環境として魅力的です。 そのほとんどが住居です。 特に東側エリアがタワーマンションの再開発地区になっており、今後は北側のエリアにも建っていきます。 2013年4月「武蔵小杉東急スクエア」• 2014年4月「ららテラス武蔵小杉」• 2014年11月「グランツリー武蔵小杉」 など、武蔵小杉には複合施設がたくさんあります。 駅近の商業施設が多いので子育て世代から人気が出てきています。 東と西を繋ぐガードの高架下に新たな5店舗が11月25日にOPENしました。 コンセプトは「大人が寄り道したくなるスペース」お店が新しく誕生しました。 駅前からお住まいに向かう境目なので、仕事や買い物帰りに立ち寄れる・ちょっと息抜きするのに人気なスポットです。 何回も利用している武蔵小杉ですが、渋谷まで出るのが億劫な時ほど、このスポットが大変便利です。 2.武蔵小杉の推移を見てみよう~人口・利回り・家賃・地価~ 上記で魅力を記載しましたが、では実際に不動産投資に向いているエリアなのか?人口・利回り・家賃・地価の推移がどうなっているのか以下で紹介していきます。 川崎市の中には、• 中原区• 川崎区• 高津区• 多摩区• 宮前区• 麻生区 の上記7つの区があります。 区ごとの人口数を以下の表にまとめました。 その中で最も、人口数が多いエリアは武蔵小杉駅のある中原区です。 例えば、100万円を投資して利益が10万円であれば利回り10%ということです。 全物件を対象に利回りの平均を以下に表でまとめました。 川崎市で1番高いところが幸区の446,667円。 1番低いところが麻生区の229,875円です。 中原区は幸区に次いで2番目に高いです。 武蔵小杉エリアの基準地価の上昇率は 「全国トップ」です。 3.実際にどれくらいの収益が見込めるのか?|シミュレーション付き 実際に収益がどのようになるのかシミュレーションしながら以下で説明していきます。 3-1 物件概要• 武蔵小杉駅:徒歩5分• 販売価格:1,960万円• 管理費:5,300円 毎月• 修繕積立金:1,100円 毎月• 建物構造:RC構造• 間取り:1R• 所在階:2階 7階建て• 総戸数:80戸• 専有面積:24,45㎡• バルコニー面積:3,16㎡• 築年数:2007年3月 築10年 3-2 収益シミュレーションをしてみよう 頭金として200万円ある程でシミュレーションしました。 毎月の家賃収入が88,000円で、そこからローン・修繕費・管理費の返済が60,994円と6,400円 67,394円 です。 そのため、毎月の収益が 88,000円-67,394円 20,606円得られます。 4.出口戦略 不動産投資の最終的な収益が売却時に決まるので、 出口戦略は購入と同じくらい非常に重要です。 しかし、不動産投資の売却について、あまり知らない人が多いと思います。 高額で購入してしまうと挽回できず、売却の際安くしか売れな状況になってしまいます。 資産を拡大させていくのに、とても大切なことです。 出口戦略とは何を意識すればいいのか以下で説明していきます。 まず、売却の際に購入した物件を何年後に売却するのか?の計画を立てておきましょう。 つまり、目先の家賃収入だけに意識を向けて不動産投資をするのは危険です。 不動産投資では予測できない事も起こります。 もちろんそれは、人生にも起こりうる事です。 その結果、不動産経営を続けていけなくなった際に、あなたが購入した不動産は資産価値のあるのでしょか?お金を生んでくれる、なおかつ実物資産である不動産を、安易に購入してはいけません。 購入から売却までをよく考えて購入する事がとても重要です。 そうは言っても、不動産投資は安定した家賃収入が得られる場合、長期で保有することに向いています。 売却目的でなければ、よほど変な物件を購入しなければ大丈夫です。 5.どんどん再開発が進み将来性がある武蔵小杉! ここ10年間で大分街並みが変化した武蔵小杉ですが今後はどうなるのでしょうか?今後の予定を以下で紹介していきます。 2018年 パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト完成 予定• 2018年 川崎市立小学校完成 予定• 2018年 日本医科大学武蔵小杉病院完成 予定• 2019年 綱島街道拡幅・上丸子跨線橋完成 予定• 2019年 川崎市立小学校開校 予定• 2020年 小杉町3丁目東地区第一種市街地再開発事業 再開発ビル完成 予定• 2022年 三菱地所レジデンスツインタワー完成 予定 などの開発計画があります。 この先もどんどん発展していく武蔵小杉は将来性がすごくありそうですよね。 マンションタワーがどんどん建っていく中で、今後は学校や病院などファミリー層にとって凄く住みやすい環境なっていきます。 また、都内までのアクセスも良く高架下など仕事帰りにおいしいお酒飲めるスポットなども増えてきて単身者の方も住みやすい環境です。 武蔵小杉はとても需要があり地価も上がってきているので、不動産投資をする場所としては良いかもしれないですね。 「住みたい街」武蔵小杉、駅の混雑「相当危険な状態」2017年10月6日の朝日新聞より引用 現在武蔵小杉周辺では人口増加が際立っており、それに伴う弊害が 武蔵小杉駅の混雑に現れています。 2016年度の国土交通省の発表した鉄道混雑率によると• 国土交通省では以下のように定義している。 ・混雑率100% ・・・定員乗車(座席につくか、吊革につかまるか、ドア付近の手すりにつかまる事ができる) ・混雑率150% ・・・広げて楽に新聞を読める ・混雑率180% ・・・折りたたむなど無理をすれば新聞を読める ・混雑率200% ・・・体がふれあい相当圧迫感があるが、週刊誌程度なら何とか読める ・混雑率250% ・・・電車が揺れる度にからだが斜めになって身動きができず、手も動かせない。 この混雑率を見ればわかる通りに通勤通学に対してかなりのストレスがあるでしょう。 私も横須賀線を利用しているのですが、朝の通勤電車は常時満員で稀にですが人の圧迫から気分が悪くなったこともあります。 実際、武蔵小杉の朝のホームは人で溢れかえってます。 加えてホームが狭く、危険が伴っています。 朝日新聞の文面にも ホームドアの設置を求める署名活動が行われていたり、 川崎市の 福田紀彦市長は市の職員に対して、「オフピーク通勤 通勤ラッシュを避けた時間帯での通勤 」を呼びかけたりなど、 市民に加えて行政もその危険性を認識しています。 住みたい街として注目される反面、交通インフラ整備が追いついていない状況です。 未来を見て武蔵小杉に不動産投資をする場合に、人口増加・新築マンションの建設予定以外にも、 「 いかに住み良い街として人口増加に対して整備が追いつくのか」 という観点で行政の動きにも着目すべきでしょう。 不動産投資オンライン無料相談実施中!LINEで友だち登録.

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