心理 的 瑕疵 と は。 心理的瑕疵物件とは|実際に住んでみた人の体験談と基礎知識

不動産の心理的瑕疵とは?

心理 的 瑕疵 と は

そもそも 「心理的瑕疵」、 つまり 「住むには問題ないのだが、気持ちとして嫌だなと感じる出来事が発生したり、周囲にちょっと避けたい施設などがある」、という欠点を言います。 過去に自殺や殺人などで「室内で人が死亡した」であるとか、あるいは自殺未遂で騒ぎになっただとか、 火災などの事件事故が発生した、他にも「周辺に葬儀場などの心理的に避けたい施設がある」なども心理的瑕疵です。 中でも 「室内で人が死亡した」というものは 「事故物件」と呼ばれ、多くの場合、家賃を値下げして募集を行います。 しかし、この「事故物件」というものの定義は、はっきりと決まっているわけではありません。 殺人や 自殺、 火災などによる死亡事故が発生したという場合は明確に「事故物件」扱いになるかと思いますが、 事故や 病気、 老衰による 孤独死となると判断が難しくなってきます。 「死」は自然現象です。 増して、今は高齢化社会が進み、年齢を問わず一人暮らしの方自体も増え、室内での「死」が発生することは不可避です。 孤独死が発生したということだけでは、必ずしも心理的瑕疵と呼べるわけではないというのが、過去の裁判でも出ています。 では、「孤独死」でもどういう場合なら「心理的瑕疵」になるのでしょうか。 基準としては、 「そんな事情があったなら、他の部屋と同じような条件では住みたくない!」 と一般的に思われる状態だったかどうか、です。 過去の事例では、 「死後、すぐに発見されて室内の状況にも異常がなければ、心理的瑕疵にはあたらない」 と判断されています。 死にかかわる問題なのでどうしても、少し直接的な表現となりますが、 長い期間発見されず、時間経過によりご遺体が損傷してしまうような状況になっているであるとか、 病気による喀血や転倒による外傷などで出血があり、部屋に血がついている状況であっただとか、 この他、あまり死因が穏やかなものではなかったと明らかにわかる場合は、心理的瑕疵となるかもしれません。 「そんな事情があったなら、住みたくない!」 と思うかどうかというのは個人差があることですので、難しいのですが…。 でも、 「そんなこと、言わなきゃわからないんじゃない?」 と思う方、もちろん多いですよね。 しかし、噂というのは尾ひれがついて広まりがちなものです。 いつ耳に入るかわかりません。 事故がいつのまにか自殺という話になっていたり、面白おかしく吹聴する人も時には現れます。 そして、「オーナー・管理会社が教えてくれなかったもの」を「周囲の人が教えてくれた」となるとやけに真実味が増したように感じられるもので、 何か意図があって隠していたのではないか、と勘繰ったり、 最初から伝えておくよりもずっと気分を害し、大事になってしまいます。 昨今は事故物件の情報を登録・共有ができるのようなサイトなどもあり、過去に何か起きたかどうかを一般の方でも調べやすくなっています。 これは周辺の住民の方などが登録をするものなので全てを網羅しているわけではありません。 事故の状況についてもあいまいなものが大半で、 すぐに発見されたのか、それとも死後それなりの期間が経過したのかもわからず、ただ「室内で男性が死亡」などと書かれていることも多いです。 前項でも述べたように、 嫌悪感・忌避感には個人差があります。 心理的瑕疵にならないような自然死であっても、 「前の入居者さんはご高齢で亡くなっていましたが、すぐに発見されました」…などというように 簡単に伝えておくくらいはしたほうがいい、ということもあるかもしれません。 裁判には勝てるとしても、そもそもトラブルにならないに越したことはありませんからね。 北海道恵庭市の賃貸管理・仲介・売買仲介・空き家空き地管理・相続に関するご相談等 株式会社不動産の窓口.

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スーパー心理的瑕疵?

心理 的 瑕疵 と は

心理的瑕疵物件とは?いわゆる「訳あり物件」 「心理的瑕疵物件」とは、いわゆる「訳あり物件」です。 たとえば思いつくのは、立地も設備も良いのに、周囲の相場に比べてかなり安い値段設定の物件。 こういったものは、何か理由があるのでは?と思ってしまいますよね。 心理的瑕疵として上げられるものは、• その物件で自殺や殺人、または事故による死亡などがあった。 その物件で火災や事件・事故が起こった。 その物件の周辺に嫌悪施設や暴力団関係の事務所がある。 といったことが上げられます。 嫌悪施設というのは、葬儀場や清掃工場、風俗営業店など騒音・悪臭、または環境悪化の原因となるような施設のことです。 小中学校なども含まれますが、これは小さい子のいたずらや学校の放送等の音を懸念する人がいるからです。 基準としては、「そのことがわかっていたら契約しなかった」と買主が思うことが心理的瑕疵となります。 買おうとおもっていた物件が、以前に自殺で持ち主が死んでいるとわかれば、買うのを躊躇してしまいますよね?そういった情報は事前に入れておきたいでしょう。 こういったものが「心理的瑕疵」を有する物件、すなわち「心理的瑕疵物件」に街頭します。 売主側がどう思うかではなく、あくまで「買い手がどう思うか」がポイントになってきます。 自殺をしようが火事が起こっていようが平気な人は平気ですが、気味が悪い、入りたくないという人に合わせることになるので注意が必要です。 心理的瑕疵物件に告知義務はあるの? さて、このように「告知されていたらこの物件を買わなかったのに,,,」というような条件ですが、告知する義務はあるのでしょうか?周辺の施設関係の心理的瑕疵であれば購入検討の際にわかってしまいますが、死亡事故などあまり表ざたにならないものだとわからないものもあります。 さらに、直近の入居者で死亡や火事等が起こっていればわかることもあるかもしれませんが、数年前や前の前の入居者が…となってくるとどこまで伝えるのかわかりませんよね。 これについては、いくつか裁判の事例があります。 たとえば、入居希望者が「この部屋で過去に自殺等がありませんでしたか?」と聞いてきたならば、調査をして答える義務があるという判決が出ています。 入居希望者が物件の情報を聞いてきたら心理的瑕疵に限らず隠蔽してはいけません。 あとからわかってしまい、その情報が契約に影響するということになれば、売主や仲介業者側が違法になってしまいます。 また、いつまで告知をするべきか?というのはその出来事によるのが大きいようです。 今までの判例から行くと、2年以上は瑕疵にならないという司法判断がされています。 ただしこれは、大都市の一人暮らし向けのマンションで回転が入退去のスパンが早かったことや、近隣の住民もほとんど知らなかったという理由も加味されています。 結局のところ、住民のほとんどが知っており、全国的に見ても重大な事件であれば5年、10年でももしかしたら告知すべきという判断が下る可能性もあります。 事件や事故のあと、いったん違う人が入居し、そのあとに入居する場合はどうでしょうか?その場合、告知する義務はないという判決が出ました。 しかし、これについても事件や事故がかなり凄惨を極めたものであったり、また以前の入居者がごく短い入居であったりなどの理由があれば告知の義務が発生します。 さらに、隣接する住戸には告知の義務はありません。 それを踏まえて、気になる方は告知がなければこちらから念のため聞いてみてもいいのではないでしょうか。 心理的瑕疵物件はどうやって調べる? 周囲の施設については、実際に周りを歩いてみる、もしくは地図情報である程度わかるかもしれません。 ですが、その物件で何か事件や事故があったのかどうかは、大きなニュースにでもならないかぎりあまりわかるものではありませんよね。 まず、一般的な物件サイトによっては「事故物件である」といった情報があらかじめ載っている場合があります。 表現としては「事故物件」「告知義務あり」「告知事項あり」などとなっているそうです。 もちろん、何も記載してなくても不動産屋にたずねていったら事故物件といわれた、というパターンもあります。 やはり基本的には、気になる物件ならこちらから確認する、と言うのが鉄則のようですね。 不動産業者によっては、自殺や事故のあった部屋だけでなく、たとえば飛び降りでベランダなどに接触してしまったなどの理由で告知事項ありと表示していることもあります。 こういった場合、どこまでを「告知義務」とするかはやはり業者によるところが大きいようですね。 また、有名なのは「大島てる」という事故物件サイトです。 ただしこちらは個人のサイトなので、全てが正しいのか、また全てを網羅されているかは不明です。 やはり確実なのは、必ず入居や購入前に不動産業者へ確認することが一番のようです。 まずは購入を検討している物件に「告知義務あり」の表記があるかどうか、またなくてもどうしても気になる場合は直接問い合わせのときに聞いてしまいましょう。 もし、心理的瑕疵物件に入居してしまったら? 自ら望んで心理的瑕疵物件に入居したい,,,という人ももしかしたらいるかもしれません。 直近で事故や事件があった場合、金額が値引きされている場合が多いからです。 霊感もなく、そういったものを信じてないのならお得に良い条件の物件に入居できます。 しかし、もし望んでいないのにそのような物件に入居したり購入してしまったりした場合はどうしたら良いのでしょうか?基本的には、前述したとおり売主や貸主に告知義務があります。 ただし、その事件や事故から年数が経っている、または以前に1回誰かが住んでいるなどがあれば必ずしも告知義務はありませんから注意が必要です。 さらに、事故や事件ならまだしも、近年多くなっている「孤独死」がこの「心理的瑕疵」に当たるかどうかは難しいところのようです。 直近に事故や事件があったのに告知がされなかった場合は売主や仲介業者にクレームを入れましょう。 引越し代、契約費用などを請求できます。 このような心理的瑕疵を隠すような売主・貸主や仲介業者は決していい業者ではありません。 万が一このようなことが起こったのなら、以後使うことは避けたほうがいいでしょう。 まとめ いかがだったでしょうか?基本的に心理的瑕疵については入居や購入前に売主・仲介業者に必ず確認するのがベストなようです。 直近のものであれば告知する義務が生じますが、年数が経っているなどの理由で先方からは積極的に伝えない場合もあります。 その場合はあとで気づいても引越し代の請求などに応じない場合がありますので、もし気になるようなら記載がなくても確認するようにしましょう。 どこまでを気にするかは人それぞれ。 安くていい物件だから、気にならないという人は告知事項ありの物件を検索してお得に購入するのも良いかもしれませんね。

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心理的瑕疵物件とは?告知義務や不動産売買するためのポイントについて

心理 的 瑕疵 と は

心理的瑕疵の基準とは? 心理的瑕疵については明確な定義がありません。 何故なら買主や借主の心の中の問題であって、何か事件があった物件を購入してもまったく気にしない人もいますし、最近お年寄りが病気で亡くなったというだけで嫌う人もいます。 『事故があったのが10年前で、その後所有者が二人変わっているので、心理的瑕疵に当たらない』等の都市伝説的な論を言う人もいますが、法的になんらかの基準のようなものや、宅建業界のガイドラインのようなものもありません。 心理的瑕疵とされた事例• 土地・建物の取引で売主が7年前にあった強盗殺人事件を告知しなかった。 土地の取引で近隣のビルに暴力団事務所があるとされたが、実際は暴力団と関係が深い興行事務所であった。 買主の請求である契約解除は認めなかったが、売主の説明義務違反を指摘された。 一棟売り賃貸マンションの取引で、死亡した一室の死因が「事件性のない自然死」と説明していたが、後に自殺であることが判明した。 売主は宅建業者であった為、瑕疵担保責任による損害賠償請求は認められた。 ただし、心理的瑕疵に関する不告知が不法行為とは認定されなかった。 中古分譲マンションの取引で、賃借していた前入居者が相当な長期間、性風俗店として利用していたことを、買主に説明しなかった。 賃貸アパートの売買取引で、売買契約後引渡し前に1室の入居者が自殺した。 買主は「危険負担条項」の毀損にあたるとして認められた。 土地の取引で、3年前に土地上にあった建物で火災があり焼死者が出、損害賠償額が一部認められた。 賃貸用の土地建物の売買で、1年11ヶ月前に元所有者の家族が睡眠薬自殺を図り、2週間後に病院で亡くなったことが購入後に判明した。 買主は4,400万円の損害賠償を求めたが、裁判所は瑕疵担保責任により売買代金の1%、220万円の賠償を命じた。 尚、売主の説明義務違反は認めなかった。 1年前に飛降り自殺のあった1棟売りマンションを転売目的で購入した宅建業者が、購入後1年経過して売却した。 新たに購入した買主は、購入後に2年前に飛降り自殺があったことを知り、告知義務違反による損害賠償を求め認められた。 土地の取引で、以前土地上にあった建物内で殺人事件があったことが後日判明し、売主の瑕疵担保責任が認められた。 建物価額をゼロとした不動産売買で、建物の瑕疵担保責任を負担しない特約があったが、この物件で自殺があったことが判明し、瑕疵担保責任を負うことになった。 農山村地帯の中古住宅の売買で、売主の前所有者が売買の7年前に附属建物で自殺していた。 隠れた瑕疵が認められ契約解除になった。 居住目的で購入した中古マンションで6年前に自殺があり、契約解除と損害賠償が認められた。 心理的瑕疵では無いとされた事例• 土地の取引で、17年前にあった建物で火災があり焼死者が出た。 分譲マンションの取引で、建築工事中の事故で作業員が亡くなった。 (他、同様の判例が2件あり)• 土地の取引で、以前あった共同住宅で発生した殺人事件に関し告知しなかったと、売主及び仲介業者が訴えられたが、殺人事件を知っていたとは認められず、仲介業者に調査義務を負わせる特段の事情は無いとされた。 売買した不動産で過去に自殺があったとして瑕疵担保責任を争った裁判で、裁判所が自殺があったとはいえないとして、瑕疵担保責任が否定された。 購入した中古住宅の建物を解体して、建売住宅を計画していた買主業者が、建物解体後、2年前に売主の家族が自殺をしていたことが分かり、契約解除と損害賠償を求めたが、瑕疵を認めず請求は棄却された。 似たような事例でも契約解除・損害賠償請求に至った件もあれば、瑕疵が認められないケースもあり、まさにケースバイケースという感じがします。 かなり以前のことであっても、心理的瑕疵に該当するようなことが情報として入手した場合は、すべて説明する必要があるといえるでしょう。 そのようなときは周辺住民のかたへの聞き込みが必要でしょう。 インターネット検索 インターネット検索により過去の事件や事故をキャッチできることもあります。 キーワードに地名を加えることで以前おきたことなどがヒットします。 事故物件サイト 事故物件を公開しているサイト「」で、物件所在地付近を調べる方法も有効です。 有名なサイトなので買主や借主が自身で調べていることもあります。 このサイトにアクセスすると簡単にわかることを、媒介業者が調べもしないで「知らなかった」ではすまされません。 最低限やっておく調査でしょう。 図書館での調査 からは、全国紙・地方紙の記事検索サービスへのリンクがあります。 「事件・事故」カテゴリーの記事を検索し、ヒットした記事の詳細は「縮刷版」で内容を確認する方法もあります。 重要事項説明と心理的瑕疵 心理的瑕疵については基準がない以上、どこまで調査し説明しなければならないといった基準もないわけです。 考えられる調査をおこなったうえで、 該当するような事実を知ることができなかった場合は「告知事項 なし」と説明しますが、知り得なかった心理的瑕疵が後日明らかになり買主から損害賠償請求を受けることもあります。 調査しなかったとか故意に説明をしなかった訳ではありません。 しかし訴訟においてはどのような判断が下されるか予測はできません。 そのような場合への対処として「 宅地建物取引士賠償責任保険」の加入は必要なことでしょう。 瑕疵担保責任による契約解除 心理的瑕疵による瑕疵担保責任を問われるのは「売主」になります。 媒介業者の説明責任不履行による損害賠償は前述の「宅地建物取引士賠償責任保険」でカバーできたとしても、 売主の責任はカバーできません。 売主には契約解除という重い負担が生じます。 さらに 2020年からの民法改正により「契約不適合責任」が問われ、買主からは4つの請求を受けることになります。 追完請求• 代金減額請求• 契約解除• 損害賠償 また売主に悪意や重過失があった場合は、瑕疵について買主が知ってから1年以内に権利行使をしなければならないという期間制限はなくなります。 累積物件数が減ることはありません。 売主が知らない瑕疵によって、契約解除や代金減額などのリスクを負担することのないよう、媒介業者の責任はより重くなっているといえるでしょう。

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