アパート経営 外壁塗装 減価償却。 アパート経営・マンション経営の減価償却費はどのように計算するのか

【東建コーポレーション】【No.24】アパートの修繕費を経費計上する際の注意点とは?

アパート経営 外壁塗装 減価償却

この記事の目次• 減価償却とは? 減価償却とは、事業などで用いる建物や設備など時間の経過とともに価値が減っていく資産の取得にかかった費用を各年分に分割して必要経費として償却するための手続きのことです。 アパートやマンションを取得したときに全額をまとめて必要経費とするのではなく、その建物の法定耐用年数の全期間に渡って分割して必要経費として計上していきます。 ただし、土地や骨とう品など、時が経過しても価値が減らない資産は減価償却の対象になりません。 ですから、アパート経営・マンション経営で減価償却の対象になるのは建物部分だけです。 建物は、本体 躯体 と建物設備、器具備品に分けられます。 税法上、取得価額が10万円以上となった場合は、資産として減価償却していくことになります。 ただし、10万円未満の場合は「消耗品費」として経費として計上することになりますので、注意しましょう。 また、取得価額10万円以上の資産を減価償却費として計上する方法は以下の3種に分類されます。 減価償却 資産となるものの耐用年数に応じて償却していきます。 最も一般的な減価償却方法です。 一括減価償却 一括減価償却とは、取得価額が10万円以上20万円未満の資産に関して、取得日や耐用年数を考慮せず、一括償却資産とし、使用した年からぴったり3年間で償却することができます。 一般的な減価償却や次に述べる少額減価償却の場合、購入した資産は固定資産税の対象となりますが、この一括減価償却を選択した場合、固定資産税の対象にはならないというメリットも発生します。 少額減価償却資産の特例 取得価額が30万円未満の資産に関して、一定の要件を満たせば、使用した年に全額を必要経費に計上できる特例です。 この特例は青色申告者のみ適用を受けることができ、その年の合計で300万円未満という制限が設けられています。 その年の経費として一括で計上して処理してしまうので、利益が多く出た年度にこの特例を活用すれば、利益額を減らし高い節税効果を得ることができます。 ただし、この特例の対象となるものは「青色申告者」「合計限度額300万円」「2020年3月31日までに取得(2018年4月現在)」という制約があります。 関連記事はこちら:「」 法定耐用年数とは? 法定耐用年数とは、減価償却資産に関して何をどのような期間で償却していくかを物品ごとに国が定めたものです。 前述のように、不動産の場合は減価償却の対象となるのは建物部分だけで土地は対象ではなく、本体 躯体 と建物設備、器具備品に分けられます。 本体 躯体 は建物自体を指し、耐用年数は以下のようになります。 ・鉄筋コンクリート造 47年 ・重量鉄骨造 34年 ・木造 22年 ・軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm) 27年 ・軽量鉄骨(厚さ3mm以下) 19年 建物設備とは、電気設備や給排水設備などを指し、主な設備の耐用年数は以下のようになっています。 ・蓄電池電源設備 6年 ・アーケードや日よけ設備(主に金属製のもの) 15年 ・給排水設備 15年 ・ガス設備 15年 そして、器具備品とは家具や電気機器、通信機器を指し、主な耐用年数は以下のようになります。 ・冷房用、暖房用機器 6年 ・電気冷蔵庫、電気洗濯機 6年 ・インターホーン 6年 ・看板 3年 このような法定耐用年数をもとに、国税庁から発表されている「減価償却資産の償却率表」から償却率を出すことができます。 また、本体・建物設備それぞれの金額は、不動産会社が発行する譲渡対価証明書などで確認ができます。 もし、その記載がない場合は不動産会社に確認するようにしましょう。 関連記事はこちら:「」 確定申告で減価償却費を計上するのは何のため? アパート経営・マンション経営で得た年間収入から必要経費を引いたものを不動産所得として確定申告をする必要があります。 必要経費をきちんと計上することで、不動産所得を減らすことができ所得税の節税にもつながります。 また、所得税は、給与収入や事業収入、配当などすべての収入から必要経費を引いて計算されますが、もしアパート経営・マンション経営が赤字だった場合は損失として控除の対象になります。 中古物件か新築物件かで減価償却は変わるのか 建物本体の減価償却費は、建物価格の耐用年数に応じて計上されます。 そのため、建物の構造によって償却期間は異なり、法定耐用年数は鉄筋コンクリート造が47年、重量鉄骨造が34年、木造が22年となっています。 2と定められています。 すなわち、建物価格を法定耐用年数22で割ったものを残り2年減価償却するのではなく、建物価格を6で割ったものを6年間で減価償却できるのです。 もちろん管理状況にもよりますが、一般的には築年数を重ねれば重ねるだけ建物価格は減少します。 減価償却費の節税効果に関して言えば、長期間に渡って効果があるのが新築、短期間に節税効果を得やすいのは中古物件といって良いでしょう。 特に、不動産を取得しながらアパート経営・マンション経営の規模を拡大していくご要望のあるオーナー様の場合、直近のキャッシュフローを良くするほか、一気に節税効果を得たいのであれば、あえて築年数の古い物件を購入するのも一つの手段です。 対して、長期間に渡って手元に残る不動産所得を確保し、次の物件購入資金にしたいのであれば、新築物件を購入して減価償却費はできるだけ長く取っていったほうが得策でしょう。 減価償却費は節税と強く結びついていますから、今後の不動産投資計画や希望するキャッシュフローなど各種条件を考慮した上で判断し、行動に移していくことがおすすめです。 減価償却費の計算方法 減価償却費の計算方法には前述のように定額法と定率法があります。 定額法とは、償却費の額が毎年同額になるのに対し、定率法では、償却費の額が初めの年ほど多く、年ごとに減少していく方法です。 なお、1998年4月1日以降に取得した建物、2016年4月1日以後は建物付属設備も定額法で減価償却を行うことになっています。 ですから、現在は不動産の減価償却は定額法で計算します。 住宅用の場合、鉄筋コンクリート造は耐用年数47年 償却率0. 022 、鉄骨造は耐用年数34年 償却率0. 030 、木造は耐用年数22年 償却率0. 046 です。 ただし鉄骨造は骨格材厚によって異なります。 新築の場合は、耐用年数で定められた償却率をそのまま用いて計算します。 033=33万円 また、中古物件で築年数が耐用年数を経過している場合は、以下のようになります。 2=4年 したがって4年で一気に償却できることになります。 短期間の節税効果は高いですが、償却が完了した5年目以降は減価償却費という名目の経費がなくなりますので、その分支払う税金は増加します。 そのため、キャッシュフローを含めた事業計画が必要です。 減価償却費はアパート経営・マンション経営の経費として大きな割合を占めます。 鉄筋コンクリート造と木造を比較すると、1年で計上できる減価償却費は木造の方が倍以上ですが、償却期間は鉄筋コンクリート造の方が長い期間計上できるというメリットがあります。 投資物件を選ぶときに、建物の構造によって経費として計上できる金額に違いがあることを知っておくと良いでしょう。 不動産投資を成功させるためには減価償却も重要なポイントとなる 減価償却費は発生時にお金の支出を伴わない経費であり、節税と密接に結びついています。 アパート・マンションなど賃貸物件で不動産投資をお考えのオーナー様は、まずは法定耐用年数と償却率の基本を把握することが第一です。 その上で、確定申告における減価償却費の計上の意味を理解すれば、不動産投資での減価償却費がいかに重要で投資の成功の鍵の一つであることかが理解できるでしょう。 新築物件で長期間の節税効果を得るか、中古物件で短期間での節税効果を求めるかは、どちらが正解ということではありません。 選択肢によってキャッシュフローも含めて、事業計画は大きく違ったものになります。 そのため、オーナー様の不動産投資に対するお考え、将来的な運営をどのように描いていらっしゃるかが大切なポイントといえます。 関連記事はこちら:「」.

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【アパート経営・マンション経営の経費】計上できる33項目を完全網羅【確定申告前にチェック】

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各種届け出とその期日 アパートを開業し、確定申告をするためには、いくつかの届け出が必要です。 まずは開業届です。 正式には「個人事業の開廃業等届出書」といいます。 入居者募集を始めた時を開業として、1カ月以内に提出しなければなりません。 これ以外にも、経営スタイルに合わせて提出するものがいくつかあります 下記参照。 届け先は、納税者の住所を所轄する税務署になります。 これらの届け出の用紙は税務署にありますが、 からもダウンロードできます。 それぞれ、記入する箇所は一部なのですが、慣れないとどの欄にどう記入してよいか迷うと思います。 その場合は、税務署に行って、アドバイスを受けながら記入するのがよいでしょう。 届出書・申請書 内容 提出期限 個人事業の開業・廃業等届出書 アパート経営を始めるにあたって提出する必要がある 開業後1カ月以内 所得税の減価償却資産の償却方法の届出書 設備について定率法を選択する場合に提出 開業した年の翌年3月15日まで 所得税の青色申告承認申請書 青色申告をする際の承認申請書 開業後2カ月以内。 白色から青色に変更する場合は、青色申告を採用する年の3月15日まで 青色事業専従者給与に関する届出書 青色事業専従者給与を必要経費に算入する場合の届出書。 給与額もあらかじめ決めて記入する 開業後2カ月以内。 白色から青色に変更する場合は、同上 源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書 青色事業専従者給与を月に88,000円以上支払う場合は源泉徴収し、毎月徴収額を納税しなければならない。 しかし、この特例を申請すれば7月と1月の年2回にまとめて納税することができる(住民税は基準が異なるのでご注意ください) 提出した日の翌月に支払う給与から適用 申告書の作成 確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに行います。 確定申告用紙は税務署に用意されていますが、年が明け時期が近づくと国税庁のホームページに「確定申告書等作成コーナー」の新年度版がアップされますので、そちらを利用するのがよいでしょう。 案内に従い、必要な金額等を記入していけば、計算は自動でしてくれます。 確定申告書同様、青色申告の決算書もここで作ることができます。 後はプリントアウトして、提出するだけです。 申告書のデータはパソコンに保存もできます。 申告書類は、郵送でも受け付けてくれます。 税務署に持参した場合は申告書の控えに提出印を押してくれ、提出の実感がわきますので持参する方も少なくありません。 また、相談しながら作成したい場合も税務署に出向くことになりますが、こちらは、毎年多くの人で混雑していますので、早めの申告をお勧めします。 郵送、持参以外にe-Taxという電子申告・納税システムがあります。 確定申告も納税も、ネットでできるシステムです。 こちらは、カードリーダーや専用のソフトを揃えて申告することになります。 詳細は を参照してください。 どんな帳簿が必要か? アパートの規模にもよりますが、必要な帳簿は以下の5つになります。 (1)現金出納帳• (2)預金出納帳• (3)収入帳(売上帳)• (4)経費帳• (5)固定資産台帳 青色申告で、65万円の青色申告特別控除を適用させるには、複式簿記による「総勘定元帳」が必要です。 この複式簿記による帳簿の作成は、専門知識がない限り、かなり難しいでしょう。 ただし、市販の会計ソフトを活用すれば、この問題は解決します。 会計ソフトは、簿記の知識がなくても「総勘定元帳」や貸借対照表、損益決算書といった決算書を自動で作成してくれるのです。 もう一つの方法は、税理士に依頼することです。 複式簿記の帳簿が作れないために、65万円の特別控除を断念する方がいますが、所得によっては税理士費用が発生しても、節税効果がある場合がありますので、ぜひ検討してください。 また、帳簿類は7年間の保存義務があります。 保存は、紙でなければなりませんので、会計ソフトで作成しても、出力して保存することになります。 データで保存する制度もありますが、この制度の適用を受けるには、適用したソフトを使い、あらかじめ承認を受ける必要があります。 家賃や礼金・敷金の計上の仕方について 家賃は通常、前家賃で受け取るケースがほとんどです。 家賃の計上は、契約で定められた日に収入として計上します。 仮に滞納があったとしても、その日に収入があったとして計上し、万一支払われなければ損金として収入から差し引きます。 敷金は一旦、預かり金として計上し、返還の必要がないと確定した日に収入として計上します。 例えば、敷金(預かり金)が10万円の場合、退去時にクリーニング代3万円を差し引くときにその3万円を収入として計上、必要経費として3万円を計上ということになります。 また、契約時にクリーニング代を徴収している場合や、保証金の30%は償却するといったことを取り決めているときは、契約時に収入として計上します。 礼金は契約日に計上、更新料も更新の契約日に計上します。 これらは「発生主義」といい、必要経費も同じように適用されます。 つまり、実際に現金の受け渡しがなくても、契約等で確定した段階で計上するのです。 実際に現金の受け渡しがあったときに計上する「現金主義」という方法もありますが、こちらは、事業規模の小さいケースなどに限られています。 資 産 法定耐用年数 定額法償却率 金属造、主要な鉄骨の肉厚が3mm以下 19年 0. 053 金属造、主要な鉄骨の肉厚が3~4mm 27年 0. 038 金属造、主要な鉄骨の肉厚が4mm超 34年 0. 030 電気・給排水・ガス設備 15年 0. 067 エアコン等個別冷暖房機器 6年 0. 167 太陽光発電システム 17年 0. 059 表は左右にスクロールします。 「MX-3」を除く重量鉄骨造の3階建てと4階建ては金属造4mm超住宅とみなされ、法定耐用年数は34年になります。 (3階建て「MX-3」は、現在販売終了しています) 詳しくは営業担当にお問い合わせいただくか、 からお問い合わせください。 間違いやすい修繕費について 築年数がたつと、必要経費の中でも多くの割合を占めてくるのが修繕費です。 入居者の入れ替えによって発生するクリーニングから、老朽化した設備の補修、大規模修繕まで、その内容はさまざまです。 ここで一番注意したいのは、資本的支出との違い。 以前のものに比べてグレードアップとなるような修繕は、資本的支出と見なされる場合があります。 原則としては「元の状態に戻す修繕が修繕費」、「元より資産価値が高まる修繕が資本的支出」となります。 例えば、外壁の塗り替えで、以前と同様の品質の塗料で塗り替えた場合は「修繕」。 以前より高品質の塗料で塗り替えた場合は「資本的支出」となります。 そして、修繕費であれば全額当該年度に必要経費となりますが、資本的支出の場合は減価償却によって必要経費として計上することになります。 修繕費か資本的支出か判断に迷った場合は、金額に照らして考えます。 まず、支出した金額が20万円未満か、およそ3年周期の修繕であるか。 次に、金額が60万円未満、もしくはその資産の取得価額(前年末の帳簿上の価額)のおおよそ10%以下であるか。 どちらかに該当する場合は修繕費です。 これにも該当しない場合は税務署の判断を仰ぐことになります。

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外壁塗装費も確定申告で計上できる?!~減価償却と耐用年数の関係~

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賃貸マンションのオーナーは、定期的に物件の手入れをする必要があります。 「この費用は経費として計上できるのだろうか?」と悩んでいる方もいるでしょう。 そこで今回は、外壁塗装が減価償却として計上できるかどうかをご説明します。 「減価償却と修繕費はどう違うのか?」と思っている方もいるでしょう。 その違いについても、分かりやすくご説明します。 また、外壁塗装をしてその費用を減価償却したい場合は耐用年数に決まりはあるのでしょうか? マンションのオーナー様は必見です。 減価償却とは?• 減価償却と修繕費、この場合はどちら?• 外壁塗装の耐用年数は勝手に決めてよいの?• 減価償却・修繕費として計上するメリットは? 1.減価償却とは? 減価償却とは、経理上「資本的支出」として処理されるお金です。 たとえば、Aというものがあったとします。 このAは、このままでは30円の価値しかありません。 しかし、いろいろと装飾を施(ほど)こした結果、50円の価値がついたとしましょう。 このときに、装飾にかかった費用は「減価償却(資本的支出)」ということで、数年に分けて処理されます。 つまり、価値を高めたり耐久性をアップさせたりするために使った費用は「減価償却」になるのですね。 外壁塗装ならば、よりオシャレに見えるような色にぬりかえたり、防水性の高い塗料を使って外壁塗装をしたりすることになります。 たとえば、全体的に塗り直した場合は減価償却、目立つ傷や汚れを塗装で修繕した場合は修繕費として計上することが多いでしょう。 3.減価償却と修繕費、この場合はどちら? 外壁塗装は減価償却と修繕費、どちらでも計上できるのです。 では、減価償却と修繕費の区別はどこでつけたらよいのでしょうか? この項では、具体的な事例とともにどのようなケースが減価償却(もしくは修繕費)に当たるのか、ご説明していきます。 3-1.単純に塗装をぬりかえる場合は修繕費 「外壁が汚れてきて、掃除をしてもきれいにならないのでぬりかえる」という場合は、修繕費として計上することが多いでしょう。 特に、同じ塗料を使って同じ色にぬりかえる場合は、ほぼ修繕費として計上します。 3-2.塗料をグレードアップさせると減価償却になる場合が多い しかし、塗料をグレードアップさせたり外観をよくするために外壁の一部タイル張りにしたりすると、減価償却として計上することが多いようです。 汚れなどをきれいにする目的で塗装したとしても、塗料をより耐久性の高いものに変更した場合は減価償却でも計上できるでしょう。 3-3.工事期間が短かったり費用が安かったりした場合は修繕費 さて、こうやって具体例をあげても「修繕費か減価償却かどちらに計上してよいか迷う」という例も多いでしょう。 そこで、より区別しやすい例として「工事期間が短かったり、費用が安かったりした場合は修繕費として計上できる」という規定をあげておきます。 外壁塗装の場合は定期的に行う必要がありますが、それでも前回塗装してから3年以内に再塗装する場合や費用が20万円以下の場合は、修繕費として計上しましょう。 ただし、線引きがあいまいになりやすいので迷ったら税理士に相談しましょう。 4.外壁塗装の耐用年数は勝手に決めてよいの? 外壁塗装は、定期的にぬり直す必要があります。 外壁塗装の耐用年数は10年~15年ですが、これはあくまでも目安にすぎません。 台風などの自然災害に何度も合えば、塗料の耐用年数は短くなります。 また、修繕目的でぬり直した後、それほど間を置かず価値や耐久性を高めるために外壁塗装をするケースもあるでしょう。 では、耐用年数は個人個人勝手に決めてよいか?といえばそれは違います。 耐用年数を何年に設定するかはあらかじめ決められているのです。 詳しいことは税理士などに相談してください。 同じ工事なのにわざと期間を分け、修繕費と減価償却の両方を費用として計上することは難しいです。 かといって短期間で何度も塗り直してはいけません。 5.減価償却・修繕費として計上するメリットは? では、減価償却や修繕費として計上するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか? この項では、減価償却や修繕費として費用を計上するそれぞれのメリットをご紹介します。 5-1.修繕費として計上するメリットは? 外壁塗装を修繕費として計上すると、その年度の必要経費として一括で計上できます。 外壁塗装の値段はさまざまですが、大規模なマンションの外壁塗装を行った場合、かなりの金額になるでしょう。 それを修繕費として計上すれば、節税対策に効果的です。 ただし、あまり高価すぎる金額を計上しても、節税できる額には限度があります。 たとえば、塗料をよいものに替えるだけでも費用がアップするでしょう。 化粧タイルなどを使えばなおさらです。 何度も修繕費を計上したことがあるのならば、以前の修繕費との差額を比べられる場合もあります。 5-2.減価償却として計上するメリット 外壁塗装は決して安くはありません。 ですから、売り上げが少ない年に修繕費を経費として計上してしまうと、利益がほとんどでないということになります。 自営業をしている方なら理解していただけると思いますが、利益が出ない年というのは決して珍しいことではありません。 しかし、銀行から融資を受けたい場合、利益がなければ融資を断られることもあります。 また、減価償却の場合は数年かけて計上していくため利益が少ない年は翌年に繰り越すことも可能でしょう。 つまり、臨機応変な対応ができます。 ですから、「銀行から融資を受けたい」という場合や「収入の幅が広く、一括で修繕費として騎乗すると利益がゼロになってしまう可能性がある」という場合は、減価償却の方がメリットは大きいです。 ただし、すべての外壁塗装が減価償却として計上できるわけではありません。 注意しましょう。 5-3.工務店とも相談しよう 賃貸マンションやアパートの外壁塗装を手広く行っている業者は、このような経費の計上にも詳しいところが多いです。 ですから、工務店と相談して減価償却にする科修繕費として計上するかを決めてもよいでしょう。 また、マンションのオーナー様ならば、税理士とお付き合いがある方も多いと思います。 ですから、迷った場合は税理士に相談してもよいですね。 どの経費として計上するかによっても、税金の額が変わってきます。 ですから、迷ったら税理士に相談して、よりよい節税方法を教えてもらいましょう。 おわりに 今回は、外壁塗装をした経費を減価償却として計上できるかどうかについてご説明しました。 まとめると• 外壁塗装は種類に夜よって減価償却として計上できる場合がある。 汚れをきれいにしたり修復したりするために外壁塗装をする場合は修繕費となる。 耐用年数は決められているため、自由に設定はできない。 ということです。 税金対策には頭をひねられている方も多いでしょう。 このように、外壁塗装でかかった費用がどの経費として計上できるか知っているだけでも、節税対策になるのです。 また、外壁塗装の費用が修繕費になるか減価償却になるかは、素人では判断できないこともあります。 そのような場合は工務店や税理士など専門家に尋ねましょう。 会社の売り上げによっても、メリットが大きくなる場合と逆にデメリットの方が大きくなってしまう場合があります。 また、修繕費として何度か計上した経験がある場合は、あまり金額が異なる額を計上すると税務署から質問される場合もあるのです。 気をつけましょう。

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